10 березня 2026 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 918/1063/24 (ЄДРСРУ № 135000482#) досліджував питання щодо можливості скасування державної реєстрації права власності в частині, в тому числі і на окремі складові частини об`єднаного об`єкта нерухомого майна.
Згідно з пунктом 1 частини 1 статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Частинами 1, 2 статті 5 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачено, що в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення, меліоративні мережі, складові частини меліоративної мережі. В Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно також реєструються передбачені законом речові права та їх обтяження на об`єкти незавершеного будівництва та майбутні об`єкти нерухомості. Якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію нерухомого майна, державна реєстрація прав на таке майно проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку, крім випадків, передбачених статтею 31 цього Закону.
За змістом частини 3 статті 10 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих / отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, залишення заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень без руху, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.
Відповідно до пункту 4 частини 1 статті 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація прав включає, зокрема, перевірку документів та/або відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, відомостей реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень.
Верховний Суд також зазначає, що у статті 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначено підстави для відмови в державній реєстрації прав. Так, за змістом цієї статті в державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, зокрема, якщо заявлене речове право, обтяження не підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону; подані документи не відповідають вимогам, установленим цим Законом; подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження; наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями.
Верховний Суд зазначає, що державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. Подібні висновки викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17 і в постановах Верховного Суду від 04.02.2026 у справі № 914/3180/23, від 21.01.2026 у справі № 916/1844/23.
(!) Тому при дослідженні судом обставин існування в особи права власності на нерухомість необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право.
Так, згідно правової позиції викладеної у постановах Верховного Суду від 24.01.2020 у справі № 910/10987/18 та від 07.10.2020 у справі № 920/728/18, при дослідженні обставин існування в особи права власності, першочерговим є встановлення підстави, на якій особа набула це право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає.
Статтею 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачено, що у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.
Зміст цієї правової норми свідчить про те, що допускаються такі способи судового захисту порушених прав та інтересів особи:
1) судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав;
2) судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав;
3) судове рішення про скасування державної реєстрації прав.
ВИСНОВОК: Оскільки, Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" не передбачає можливість скасування державної реєстрації права власності в частині, в тому числі і на окремі складові частини об`єднаного об`єкта нерухомого майна, то у випадку наявності відповідних обставин встановлених судом, державна реєстрація права власності на новостворений об’єкт нерухомого майна є незаконною в цілому, при цьому об’єднання таких об’єктів у новий об’єкт нерухомості та подальша державна реєстрація права власності не можуть розглядатися як правомірний спосіб уникнення виконання судового рішення.
Матеріал по темі: «Визнання та реєстрація права власності на предмет іпотеки»